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【專家觀點】丁祖昱:近期房地產必須關注的15點變化
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【專家觀點】丁祖昱:近期房地產必須關注的15點變化
2019-01-08   

日前,由中國房地產業協會指導,金磚傳媒、《中國房地產金融》雜志主辦的“2018金磚論壇年度峰會”在上海舉行。易居企業集團CEO丁祖昱在大會上發表了題為《房地產業從高速增長到有質量增長》的主題演講,提出近期房地產必須關注的15點變化。

 

易居企業集團CEO 丁祖昱

 

在丁祖昱看來,近期房地產市場的運行出現了很明顯的變化,無論是政策、企業,還是市場、土地、人口等等方面,以及城市和區域的分化,都可以看出房地產行業從9月份開始已經正式進入了全面調整期。這種情況下,丁祖昱認為高質量增長應該是未來的目標,建議房企要從高速增長轉變為有質量的增長。對于規模企業,要維持地產主業,做有質量的房地產。

 

01企業變化:焦慮中前行

龍頭房企開始放慢腳步、減少投資、加快賣房。對房地產企業來講,跟著龍頭房企走就行,沒有太大必要自己做太多的判斷。萬科、碧桂園、恒大賣房,你也賣,他們不投資你們也不投資,但中長期的每家企業要根據自己的特色來制定服務和未來發展方向。

 

02政策變化:房地產稅延期審議

上半年媒體都在發房地產稅在加快立法進程相關報道,但轉折在9月份,房地產稅延期審議。基本上,這輪宏觀調控的政策對于房地產的限制性政策,應該是在9月份都已經告一段落。(中房網備注:9月7日,全國人大常委會召開立法工作會議,部署十三屆全國人大常委會立法規劃實施工作。會后,全國人大常委會法制工作委員會副主任許安標在接受采訪時透露了5年立法規劃安排的重點領域立法包括:深化金融體制改革和防范金融風險、修改證券法、房地產稅法等10部單行法。)

 

03市場變化:去化率普遍下降

從市場變化來看,去化率出現了明顯下降趨勢。無論是一線,還是二三線城市,目前去化的情況都是在下降。不是只有少數城市出現這樣的狀況,中國很多的城市,特別是在10月份以后,這個狀況是比較普遍的。

 

04土地市場變化:量價齊跌流拍加大

土地市場出現變化時間更早,6月份開始出現土地流拍,流拍情況一個月比一個月嚴重,到了10月份的時候,有156塊地流標,這還是在很多地方和開發企業做過溝通的情況下。可以說,今年三季度乃至10月份,土地市場確實走向了低谷。這當然也和9月份暫停拿地、暫停投資有一定關系。

 

05行業銷售:增速放緩趨勢明顯

前十個月的行業數據基本不錯,但從10月份出現增速回落。目前1-10月份商品房銷售面積同比增長2.2%,商品房銷售額同比增長還在10%以上。但增速放緩的趨勢非常明顯,也許11月份放緩的勢頭還會進一步加大。對外,丁祖昱給出了自己的預測,他認為今年房地產銷售面積在17億平方米左右,與去年基本持平。銷售金額應該會過14萬億,比去年上一個新的臺階。

 

06房價變化:取決于市場和企業

9月份開始半年來70城房價環比連續沖高后首次回落,一線漲幅連續4個月下滑至轉負。10月份一線城市新房價格環比持平,二線城市房價保持上漲但漲幅收窄,三四線環比漲幅擴大0.2個百分點。要求房地產市場平穩,但事實上市場環境當中做不到價格的絕對穩定。最后賣什么價格一方面取決于市場,另一方面取決于企業。

 

07供應走勢:環比“回調”,但同比保持了相應高度

供應方面,最近幾個月還保持相應的高度。CRIC系統監測的全國62個重點城市,繼9月份供應大幅激增后10月份大幅回落30%,但同比還是上升的。最近一段時間,市場銷售壓力加大和供應跟不上也有一定關系。但是要提示大家的是,由于備案時間等因素,所以不能完全反映各個城市實際銷售情況。在這種情況下,供應下降成交還在上升,其實市場和數據反映出來的是不一致的。

 

08庫存:越來越接近真實

成交萎靡、庫存量上升是非常重要的信號,目前的庫存越來越接近真實庫存。如果持續上升5-6個月,將給市場帶來很大的壓力。

 

09二手房:成交量下滑

目前的二手房成交數據已經回落到今年一季度末的水平。今年二季度二手房明顯換量,7月份二手房成交下滑。如果分城市的話,大部分也是下滑,有的城市下滑速度快,但是已經接近這個城市的低位數。

最近房企、中介機構在房價下滑的時候重新制定傭金標準。跌的時候傭金確實可以提高一點,因為最近的交易,特別是賣家希望把房子賣掉,他愿意多付一些傭金。在市場特別火爆的時候,恨不得不用付傭金,現在的市場還是難。

 

10房企業績:比去年有很大提升

房企業績還可以,前三強都在5000億到6000億左右的水平。前24強1000億的銷售額,前41強都達到了500億以上的水平,第100位也達到了150億。應該說比去年有很大的提升,但最近幾個月的提升還是乏力。前三強還有緩慢的增長,剩下的大多數陣營公司,銷售都是下降的。

從千億企業來看,24家公司都獲得千億,和去年同期增長的比較,有些公司增長速度還是很快,但是前幾強增長速度在放緩。龍頭增速已經放緩,企業最近的應對很簡單,就是減少投資。很多房企,今天不僅僅是減少,甚至是不投資。

 

11各能級市場格局:三四線銷售占比上升至69%

從城市的角度來看,各個城市的情況差別很大。現在三四線城市的銷售面積占69%,最近這一兩年面積占比越來越高。

  一線城市:行情各自獨立,京、滬兩城量跌價漲,廣州量價齊跌、深圳量價齊跌。

  二線城市:規模相對穩定,商品住宅月度成交面積整體維持在3400萬平方米左右

  三四線城市:2017年以來三四線城市銷售占比快速上升,熱點城市高度聚集亍長三角和珠三角

 

12城市市場周期:下輪調整周期將拉長

調整周期少要一年,更多的四、五線城市,三、四線城市,調整就像過去幾年一樣。從行業的情況來看,短中期還是可以保持在高位運行。從未來3年數據來看,基本上還可以保持。從目前來看,這個數字是不會減少的,甚至可能會加,畢竟現在還是希望通過投資拉動經濟,棚改是非常重要的組成部分,但是比過去的數字要少。

 

13人口變化:不是特別樂觀

上次人口的中高峰是1987年,到2020年基本就結束了。上一個高點到下一個高點也有一個對應,從1987年之后到2020年,人口逐漸減少,所以在未來每一年,出生人口的壓力是非常大。

  另外,從結婚登記數量及結婚率數據來看,也在減少。到去年就有1000萬對多一點,而且我們把離婚再結婚的全算進去了,因為過去沒有買房離婚這件事,現在有了,這塊扣掉的話,結婚對數都不滿1000萬對。

  另外一組數字也是壓力比較大,二孩的數字在去年超過了一孩,一孩越來越少。短期沒有影響,長期會對房地產產生影響。長期的小孩少了,等到15-20年之后買房的人自然就少了。

 

14規模增速:未來將從高速轉入平穩增長

整個房企,龍頭房企負的增長率今年突然出現下滑。過去一個是高速增長,大家都做到了。第二個是高杠桿,過去的金融環境還能夠支持高杠桿。但今天的金融環境已經不支持房企高杠桿,在無法取得高杠桿的情況下,增速必然下滑。

 

15房企轉型:要做有質量的房地產

今年來看,整個房企的增長率,包括龍頭房企,都突然出現了下滑。過去行業的高速增長有很大的高杠桿因素,但目前的金融環境已經不支持房企高杠桿,在無法取得高杠桿的情況下,增速必然下滑。因此,房企要轉型,就必須升級為“有質量的擴張”。對于行業內地產開發業務已經一定規模的房企而言,轉型不能直接轉到其他行業當中,還是要維持地產主業,做有質量的房地產。此外,對大多數的房企來說,物業管理等輕資產領域還是要做的,中小型房企還可以從創新業務中尋找機會。

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