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成交復蘇緩慢,價格下跌還將繼續
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成交復蘇緩慢,價格下跌還將繼續
2014-09-26   

報告要點

 

經濟仍在探底,短期對地產復蘇不利。8月工業增加值增速6.9%創08年四季度以來新 低,對應的當月GDP水平估計已到6.5%附近,經濟下行壓力加大。按照目前統計到的 機構對中國經濟的預測,2014年中國GDP增速將降至7.4%,2015年GDP增速還將小幅 回落到7.2%,經濟尋底的過程仍將持續。我們同意任志強先生的看法,在經濟發展出 現下滑時,老百姓的收入和消費能力必然受到影響,房地產市場的復蘇也將受到制 約。

不同于以往,今年經濟數據和政策表態的組合非常微妙。按照以往的邏輯,經濟的低
迷通常都會帶來政策的全面刺激,地產又成為最先受益者。但8月經濟數據的超預期回 落,中央政府似乎依然保持著政策定力。總理在達沃斯論壇上講話強調就業狀況的健 康,并提出不依靠強刺激來推動經濟發展,而是依靠強改革來激發市場活力,相當于 重申了 “新常態”下的基本政策取向:只托底不搞刺激,定向措施可期,總量政策難 出。這可能是我們看到M1/M2/社融總額等貨幣總量指標增速短期回升后又回落至低位 的重要原因。

貨幣政策與地產銷售密切相關,貨幣政策的遲遲不發力,的確已經影響到地產復蘇進
程。1-8月全國房地產商品住宅銷售額下降10.9%,銷售面積下降10%,創今年新低。近 幾個月雖降幅波動幅度不大,但頹勢未改。
地方政府遠比中央政府積極,7-9月一二線城市紛紛取消限購挽救低迷樓市,事實上, 限購取消的確起到了一定作用。我們選取了 7-8月放松限購的15個城市分析發現,7-8月 這些城市成交量較6月有約20%的反彈。但從9月看,這些城市整體成交量環比卻將下降8%,傳統“金九”旺季也成泡影,目前來看,限購對這些城市銷售的持續改善難 以樂觀。一些地方政府也開始積極推動信貸放松,比如要求降低二套房認定標準以及 首套房的貸款利率。但從中長期居民貸在人民幣貸款中占比看,該值目前已在相對高 位,意味著信貸擴張依然要視貨幣總量增加而定,而這更需要從央行及國務院等更高 層面的推動,而非商業銀行自身。

不過從地產投資角度看,未來中央從貨幣政策對地產更大力度的托市可能不是可選
項,而是必選項。1-8月房地產投資增速持續下滑到13.2%,我們預計未來還將回落, 其中原因除了銷售變差外,還有地產企業杠桿可能見頂導致的投資能力下降。即使銷 售不在惡化,我們預計2015年一季度房地產投資增速可能降至個位數(2014年一季度 投資增速16.8%),屆時對經濟的負面影響將更加顯著。
關于各城市銷售、土地市場、以及房價表現請詳見報告。整體來看,由于城市庫存及 去化周期仍在高位,預計房價在今年內還將延續跌勢,土地市場的低迷也不會有太大 好轉。

但也請大家不要悲觀,市場總是周而復始,有起有落,金秋隨后將是嚴冬,嚴冬之后 自有春天在守候!山重水復疑無路,柳暗花明又一村!低谷不僅僅是表面顯示的衰 敗,更是在孕育新的繁榮!
 “沉舟側畔千帆過,病樹前頭萬木春”-愿與君共勉!

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